A partir de dezembro, cada boleto de taxa condominial deve ter nota fiscal. O que o síndico precisa saber

Atualizado em 20 de outubro de 2026.

Se você é síndico ou trabalha em administradora, provavelmente já recebeu alguma mensagem assim: "o boleto do condomínio vai acabar", "o prédio vai pagar imposto sobre a taxa", "cada morador vai receber nota fiscal". Tudo isso começou com uma norma publicada em julho pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do novo imposto, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Ela marcou para 1º de dezembro de 2026 o início da nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) para as cobranças do condomínio.

Parte do que circula é exagero. Outra parte é verdade. Vamos separar uma coisa da outra.

Mito: o condomínio vai pagar imposto sobre a taxa

Não vai. A lei da reforma tributária diz, com todas as letras, que o condomínio não paga os novos impostos (IBS e CBS) sobre a taxa condominial (Lei Complementar 214/2025, art. 26, I). A taxa é só a divisão das despesas do prédio entre os moradores.

A taxa ordinária, a taxa extra e o fundo de reserva continuam sem imposto.
O boleto não vai acabar. Ele é só a forma de pagar, e nada na reforma muda isso.

Verdade: a nota fiscal deve chegar, mas sem imposto

Os regulamentos dos novos impostos dizem que o condomínio deve emitir nota fiscal mesmo sem pagar imposto (Decreto 12.955/2026 e Resolução CGIBS 6/2026, art. 115, VI, "d"). O sistema da nota já tem até um código próprio para o condomínio, com o valor do imposto zerado.

A nota serve só para registro. Para o morador, nada muda: o valor e o boleto são os mesmos.

Ainda há pontos em aberto. A Receita e o Comitê Gestor podem dispensar o condomínio dessa obrigação, como já fizeram com o nanoempreendedor (a pessoa que fatura até metade do limite do MEI), mas até hoje não houve dispensa para condomínios. E há advogados que questionam se o regulamento poderia criar essa obrigação. Enquanto nada disso muda, o mais seguro é se preparar.

Vai ser uma nota para cada morador?

Tudo indica que sim. O modelo técnico da nota para condomínios, aprovado em outubro (Nota Técnica 009, versão 1.01), foi desenhado para uma cobrança de cada vez: a nota tem uma única data de vencimento, lista os valores cobrados do condômino (taxa ordinária, fundo de reserva, taxa extra e outros) e exige a identificação do imóvel. Não há, por enquanto, opção de uma nota única para o prédio inteiro.

Na prática, um condomínio com 100 unidades emitiria cerca de 100 notas por mês, uma para cada boleto. Quem faz isso, em regra, é o sistema da administradora, de forma automática. A lei permite que a Receita e o Comitê Gestor autorizem notas consolidadas (Lei Complementar 214/2025, art. 60, § 7º), mas isso ainda não foi feito para condomínios.

A conta da administradora e do contador pode subir

A nota fiscal não traz imposto sobre a taxa, mas traz trabalho. Emitir uma nota para cada cobrança, manter o cadastro dos condôminos em dia, corrigir notas com erro e atualizar o sistema de gestão são tarefas novas, que a lei chama de obrigações acessórias. É natural que administradoras e escritórios de contabilidade revejam seus preços ou passem a cobrar por esse serviço.

Há ainda outro fator: o serviço prestado pela própria administradora também passa a ser tributado pelos novos impostos, aos poucos, no lugar dos impostos atuais. O condomínio que não é contribuinte não recupera esse imposto. Quanto isso pesa no preço depende de cada contrato.

Antes de aceitar qualquer reajuste:

veja o que o contrato diz sobre reajuste e serviços extras;
peça a proposta por escrito, com a explicação do que muda na rotina e quanto custa;
compare com outras administradoras se o aumento parecer alto;
leve à assembleia se o novo valor não couber no orçamento aprovado (Código Civil, art. 1.350).

Cuidado: renda extra pode virar imposto de verdade

Aqui mora o risco real. Se o condomínio tem outras fontes de dinheiro e elas passam de 20% de tudo o que ele recebe, ele passa a pagar imposto sobre essas receitas extras (Lei Complementar 214/2025, art. 26, § 2º, II). São exemplos comuns:

aluguel do topo do prédio para antena de celular;
propaganda na fachada, no muro ou no elevador;
aluguel do salão, de vagas ou de áreas comuns para quem não mora no prédio;
estacionamento ou loja explorados pelo condomínio.

Mesmo nesse caso, a taxa dos moradores continua sem imposto. O imposto recai só sobre essas receitas extras. A lei ainda não diz se a conta dos 20% é feita mês a mês ou no ano, e por isso vale acompanhar sempre.

Existe também a possibilidade de o condomínio escolher entrar no sistema do imposto. Nesse caso, a taxa passa a ser tributada. Isso só faz sentido em situações bem específicas, como alguns prédios comerciais, e precisa de estudo e aprovação em assembleia.

O que muda em dezembro

A partir de 1º de dezembro, começa a nota fiscal das cobranças do condomínio. Imposto mesmo só para quem tem renda extra acima de 20% ou escolheu entrar no sistema. E 2026 é ano de teste: quem cumprir as regras de emissão das notas não precisa pagar os novos impostos neste ano (Lei Complementar 214/2025, art. 348, § 1º). Erros podem ser corrigidos até 31 de dezembro de 2026, pelo programa de adaptação criado pela Receita e pelo Comitê Gestor.

O que o síndico pode fazer agora

Confirme se o CNPJ do condomínio está em dia;
pergunte à administradora como ela vai emitir as notas a partir de dezembro e se isso muda o preço;
atualize o cadastro dos moradores, com nome, CPF ou CNPJ e unidade;
some tudo o que o condomínio recebeu nos últimos 12 meses e veja quanto é renda extra;
revise os contratos de antena, propaganda e aluguel de áreas comuns.

A SPD Advocacia faz a assessoria jurídica a condomínios e pode revisar as receitas, os contratos e a preparação do seu condomínio para as notas fiscais, para evitar problemas com o Fisco. Envie o pedido pela página de atendimento a condomínios ou fale com a equipe pelo WhatsApp (61) 99833-1103.

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Fontes oficiais

Por Sidnei Pedro Dias, advogado, OAB/GO 48.603, OAB/DF 68.207 e OAB/SP 501.693.