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O condomínio pode proibir Airbnb? O que dizem as decisões atuais do STJ

Capa: O condomínio pode proibir Airbnb? O que dizem as decisões atuais do STJ

Atualizado em 20 de outubro de 2026.

Depende do que diz a convenção e de como a unidade é usada. Pelo entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmado pela Segunda Seção em maio de 2026, a oferta reiterada e profissional de unidades para estadias curtas, por plataformas como o Airbnb, descaracteriza a destinação residencial e depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Sem essa aprovação, o condomínio exclusivamente residencial pode impedir a prática. A questão, porém, ainda não tem tese vinculante: o STJ afetou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos e determinou a suspensão dos processos que discutem o assunto. Até 20 de outubro de 2026, não localizamos julgamento de mérito desse tema.

O que o STJ já decidiu

O tribunal enfrenta o tema desde 2021, com fatos diferentes.

  • REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, julgado em 20/4/2021). O caso envolvia a oferta remunerada de partes de um mesmo imóvel, ao mesmo tempo, a pessoas diferentes. A Turma tratou a situação como contrato atípico de hospedagem, vedado sem autorização quando a convenção impõe destinação residencial, e admitiu que a assembleia, por maioria qualificada, autorize esse uso.
  • REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, 2021). Com relatoria do ministro Villas Bôas Cueva, reconheceu que o condomínio exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidades por curto período de tempo.
  • REsp 2.121.055/MG (Segunda Seção, julgado em 7/5/2026). Com relatoria da ministra Nancy Andrighi e decidido por maioria, uniformizou o entendimento das duas Turmas de direito privado. O meio de oferta (aplicativo ou plataforma) não define a natureza do negócio; a exploração econômica reiterada, ou a profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial e depende de aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

No julgamento de 2026, o STJ indicou critérios para o exame caso a caso: oferta de vários cômodos a pessoas que não se conhecem, frequência e habitualidade dos anúncios, ausência de número mínimo de diárias e serviços aos hóspedes, como limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge. A simples disponibilização do imóvel em plataforma, sem exploração reiterada, não descaracteriza o uso residencial.

Esse acórdão da Segunda Seção orienta os demais tribunais, mas não foi julgado no rito dos recursos repetitivos e, por isso, não tem a força vinculante de uma tese firmada nesse rito.

Tema 1.443: o que foi afetado e o que está suspenso

A Segunda Seção afetou os REsps 2.272.536/SP e 2.272.537/SC, sob relatoria do ministro Raul Araújo. O Boletim de Precedentes do STJ registra a afetação em 1º de junho de 2026. A questão submetida é definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

O STJ determinou a suspensão de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica, em todo o território nacional. Cuidados na leitura dessa ordem:

  • A suspensão atinge os processos judiciais. Convenção, deliberações de assembleia e regimento interno continuam em vigor, e a ordem não autoriza nem proíbe o Airbnb em prédio algum.
  • Durante a suspensão, o juiz pode determinar atos urgentes para evitar dano irreparável (art. 314 do CPC).
  • Se o caso concreto for diferente da questão afetada, a parte pode pedir o prosseguimento do processo e demonstrar a distinção (art. 1.037, §§ 9º a 13, do CPC). Um exemplo hipotético é a convenção que proíbe de forma expressa a locação por curta temporada.
  • A tese do repetitivo pode confirmar ou alterar o entendimento de maio de 2026.

Locação por temporada, hospedagem e contrato atípico

Essas figuras costumam ser confundidas:

  • Locação para temporada (art. 48 da Lei 8.245/1991): destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos de duração determinada, contratada por até 90 dias, com ou sem mobília. Se o imóvel for mobiliado, o contrato deve descrever os móveis e utensílios e o estado em que se encontram.
  • Hospedagem: atividade dos meios de hospedagem, como hotéis e pousadas, regulada pela Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo).
  • Contrato atípico de curta estadia: nas decisões de 2021 e de 2026, o STJ entendeu que muitos contratos feitos por plataformas não preenchem os requisitos da locação por temporada nem os da hospedagem, e os tratou como contratos atípicos.

Convém não generalizar:

  • o aluguel ocasional do imóvel inteiro a uma família, que atenda aos requisitos do art. 48 da Lei 8.245/1991, pode se enquadrar na locação por temporada;
  • quartos separados ofertados ao mesmo tempo a desconhecidos foram o cenário do REsp 1.819.075/RS;
  • anúncios contínuos, diárias avulsas e serviços de limpeza ou recepção indicam exploração econômica;
  • a locação residencial comum, por prazo maior, não é o objeto do Tema 1.443;
  • em condomínio misto, comercial ou com convenção que já prevê estadias curtas, a análise é outra.

O papel da convenção, do regimento e da assembleia

A convenção define a destinação do condomínio e os direitos e deveres dos condôminos. O Código Civil impõe a cada condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação (art. 1.336, IV). O regimento interno (art. 1.334, V) organiza o dia a dia, como portaria, áreas comuns e cadastro de ocupantes, mas não serve para mudar a destinação do condomínio.

Desde a Lei 14.405/2022, o art. 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção e para mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Quando o quórum especial não é atingido, a assembleia pode virar sessão permanente, com nova sessão em até 60 dias e encerramento em até 90 dias da abertura (art. 1.353, §§ 1º a 3º); ela também pode ser eletrônica ou híbrida, se a convenção não proibir (art. 1.354-A).

Com o Tema 1.443 pendente, uma assembleia para "autorizar" ou "proibir" estadias curtas pode ter efeitos diferentes conforme a convenção atual e a tese que vier a ser fixada. Edital, pauta e ata devem partir da convenção do próprio prédio.

Existe lei nova sobre aluguel por aplicativo?

Até 20 de outubro de 2026, não localizamos lei federal em vigor que regule especificamente a locação de curta temporada por aplicativo em condomínios. Há propostas em tramitação, que ainda não produzem efeito:

  • PL 4/2025, no Senado, que atualiza o Código Civil. O texto apresentado veda a hospedagem atípica em condomínio residencial, salvo autorização expressa na convenção ou deliberação da assembleia. Está em comissão temporária, sem aprovação em nenhuma das Casas.
  • PL 1.153/2026, na Câmara dos Deputados, que submete a locação por curta temporada feita por plataformas digitais à Lei do Inquilinato. Aguarda designação de relator na Comissão de Turismo.

Leis municipais e regras tributárias também podem alcançar quem aluga por temporada, mas são assuntos distintos da relação com o condomínio.

O que o síndico deve fazer

  1. Ler a convenção e as atas. Confira a destinação do prédio, se há cláusula expressa sobre locação curta e se alguma assembleia já tratou do tema.
  2. Usar o regimento interno para o controle de acesso. O regimento pode exigir comunicação prévia da ocupação, com nome e documento dos ocupantes, período, número de pessoas e veículo. Essas regras valem para qualquer ocupante, independentemente da discussão sobre a proibição.
  3. Tratar os dados pessoais com cuidado. Pela Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018), o condomínio deve coletar só os dados necessários à finalidade de segurança e guardá-los com acesso restrito.
  4. Seguir procedimento antes de punir. Advertência e multa dependem de previsão na convenção ou no regimento, de notificação e de oportunidade de defesa. A multa por descumprimento dos deveres dos incisos II a IV do art. 1.336, entre eles o de respeitar a destinação, tem limite de cinco vezes a contribuição mensal (§ 2º), e o art. 1.337 prevê valores maiores para o descumprimento reiterado e o comportamento antissocial. Veja como funciona a notificação e multa a condômino.
  5. Evitar medidas de força e registrar ocorrências. Impedir a entrada de hóspedes na portaria por iniciativa própria, sem decisão judicial, pode gerar pedido de indenização. Barulho e danos devem ser documentados com data, horário e unidade.

O que o proprietário deve verificar

  • a destinação na convenção, eventual cláusula expressa sobre locação curta e as atas que trataram do tema, com o quórum alcançado;
  • as regras de cadastro e portaria do regimento interno;
  • a forma concreta de uso (imóvel inteiro ou quartos, frequência dos anúncios, número mínimo de diárias e serviços oferecidos), que são os critérios examinados pelo STJ;
  • o contrato com o ocupante, que na locação por temporada tem prazo máximo de 90 dias;
  • se já existe processo, se ele foi suspenso pelo Tema 1.443 e se cabe pedido de distinção.

Quem pretende comprar apartamento para renda com diárias deve fazer essa verificação antes. Veja também a atuação em direito condominial.

Cada caso depende da convenção, das atas e da forma de uso da unidade. Se quiser uma análise individual, envie seu caso pela página de atendimento a condomínios ou fale com a equipe pelo WhatsApp (61) 99833-1103.

Perguntas frequentes

A suspensão do Tema 1.443 libera o Airbnb no meu prédio?

Não. A ordem do STJ suspende os processos judiciais sobre a questão. A convenção, as atas e o regimento interno continuam em vigor enquanto a tese não é fixada.

O regimento interno pode proibir a locação por aplicativo?

O regimento organiza a convivência, como cadastro de ocupantes e uso das áreas comuns. A mudança da destinação do condomínio depende da convenção e do quórum de dois terços do art. 1.351 do Código Civil.

Alugar o apartamento por seis meses entra nessa discussão?

Em regra, não. A locação residencial por prazo maior segue as regras gerais da Lei do Inquilinato. O debate no STJ trata de estadias curtas, em especial as ofertadas de forma reiterada por plataformas.

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Fontes oficiais

Por Sidnei Pedro Dias, advogado, OAB/GO 48.603, OAB/DF 68.207 e OAB/SP 501.693.