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Vai colocar imóveis na holding? O STF confirmou a imunidade de ITBI
A Constituição afasta o ITBI na integralização de imóveis ao capital de uma empresa. Em outubro de 2026, o STF decidiu que a imunidade vale também para holdings de compra, venda e locação de imóveis. O cuidado está no valor da integralização e no limite do capital.
Constituição
A regra da imunidade
Pelo art. 156, § 2º, I, da Constituição, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A EC 132/2023 não alterou esse dispositivo.
STF
Temas 1.348 e 796
Tema 1.348. Tese: a imunidade do ITBI na realização do capital social mediante integralização de bens é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual simulação ou fraude à lei para usufruir indevidamente da imunidade (RE 1.495.108, julgamento concluído em 19/10/2026). Até a data desta página, o acórdão ainda não havia sido publicado.
Tema 796. A imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado (RE 796.376). Se o imóvel entra por valor maior que o capital subscrito, o ITBI incide sobre a diferença.
Imposto de renda
Por qual valor integralizar
O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite integralizar pelo valor da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Pelo valor da declaração, não há ganho de capital, e as quotas recebidas entram na declaração pelo mesmo valor (§ 1º). Pelo valor de mercado, a diferença a maior é tributada como ganho de capital (§ 2º).
A escolha afeta o imposto numa venda futura, o ITCMD na doação das quotas e o limite do Tema 796. Por isso, a decisão é tomada com a contabilidade, imóvel por imóvel.
Requisitos
O que é analisado
Situação registral de cada imóvel.
Valor declarado no imposto de renda.
Valor a subscrever e a integralizar.
Uso real da holding, para afastar alegação de simulação.
Fonte: CF, art. 156, § 2º, I; STF, Temas 1.348 (RE 1.495.108) e 796 (RE 796.376); Lei 9.249/1995, art. 23.
Qual é o seu caso?
Situações em que o escritório atua
Holding que vai alugar imóveis
Imunidade mesmo com atividade imobiliária.
STF, Tema 1.348Imóvel com valor de mercado alto
Escolha do valor e limite do capital.
Lei 9.249, art. 23; Tema 796Município cobrou ITBI na integralização
Pedido de reconhecimento da imunidade.
CF, art. 156, § 2º, IITBI pago antes da decisão do STF
Análise de eventual pedido de restituição.
Análise do casoImóveis rurais na holding
Mesma imunidade na integralização.
CF, art. 156, § 2º, IImóveis que depois irão aos herdeiros
Integralização e doação de quotas.
PlanejamentoPasso a passo
Como o escritório atua
- Levantamento. Matrículas, declaração de bens e objetivos da família.
- Desenho. Capital, valor de integralização e cláusulas do contrato social.
- Registro. Alteração na Junta Comercial e registro nos cartórios de imóveis, com o pedido de imunidade à prefeitura.
- Sucessão. Doação das quotas com as cláusulas definidas pela família.
Análise do caso
Vamos analisar a integralização
Responda às perguntas, uma por vez. No final você pode anexar documentos, que vão direto para uma pasta no Drive do escritório, e enviar o resumo pelo WhatsApp. Tudo fica protegido pelo sigilo profissional.
Dúvidas comuns
Perguntas frequentes
A holding imobiliária também tem imunidade?
Sim. Pelo Tema 1.348, a imunidade na integralização independe da atividade imobiliária, ressalvada simulação ou fraude.
E se o imóvel valer mais que o capital?
Pelo Tema 796, o ITBI incide sobre o valor que exceder o capital integralizado.
Integralizar pelo valor da declaração é permitido?
Sim. O art. 23 da Lei 9.249/1995 autoriza o valor da declaração ou o de mercado. Pelo de mercado, a diferença é tributada como ganho de capital.
Já paguei ITBI numa integralização. Posso recuperar?
Depende do caso, do município e do prazo. O escritório analisa os documentos antes de indicar o caminho.
Vocês atendem fora de Goiás?
Sim. O atendimento é online para todo o país e também para brasileiros que moram no exterior.
Quanto custa?
Depois da análise, o escritório envia uma proposta de honorários por escrito, antes de qualquer contratação.
Advogado para integralização de imóveis em holding
A SPD Advocacia, em Anápolis-GO, estrutura e revisa holdings familiares e patrimoniais para clientes de todo o Brasil e do exterior, em conjunto com a contabilidade.
Tema 1.348 do STF
A imunidade do ITBI na integralização é incondicionada, indiferente à atividade imobiliária.
Valor da integralização
Valor da declaração ou de mercado, conforme a Lei 9.249/1995, art. 23.
Conteúdo informativo, conforme o Provimento 205/2021 da OAB. Cada caso depende da análise dos documentos, e não há promessa de resultado.