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¿Va a aportar inmuebles a la holding? El STF confirmó la inmunidad del ITBI
La Constitución brasileña excluye el ITBI (impuesto municipal sobre la transmisión de inmuebles) cuando los inmuebles se aportan al capital de una empresa. En octubre de 2026, el STF (Supremo Tribunal Federal de Brasil) decidió que la inmunidad vale también para holdings de compra, venta y alquiler de inmuebles. Los puntos que exigen cuidado son el valor del aporte y el límite del capital.
Constitución
La regla de la inmunidad
Según el art. 156, § 2º, I, de la Constitución, el ITBI no incide sobre la transmisión de bienes incorporados al patrimonio de una persona jurídica para la realización del capital. La Enmienda Constitucional 132/2023 (EC 132/2023) no modificó esta disposición.
STF
Temas 1.348 y 796
Tema 1.348. Tesis: la inmunidad del ITBI en la realización del capital social mediante el aporte de bienes es incondicionada y, por lo tanto, indiferente a que la actividad sea preponderantemente inmobiliaria, salvo eventual simulación o fraude a la ley para gozar indebidamente de la inmunidad (RE 1.495.108, juicio concluido el 19 de octubre de 2026). A la fecha de esta página, la sentencia (acórdão) todavía no había sido publicada.
Tema 796. La inmunidad no alcanza el valor de los bienes que exceda el límite del capital social a integrar (RE 796.376). Si el inmueble ingresa por un valor mayor que el capital suscrito, el ITBI incide sobre la diferencia.
Impuesto a la renta
Por qué valor hacer el aporte
El art. 23 de la Ley 9.249/1995 permite hacer el aporte por el valor de la declaración de bienes del impuesto a la renta o por el valor de mercado. Por el valor de la declaración, no hay ganancia de capital, y las cuotas recibidas se declaran por el mismo valor (§ 1º). Por el valor de mercado, la diferencia positiva tributa como ganancia de capital (§ 2º).
La elección afecta el impuesto en una venta futura, el ITCMD (impuesto estatal sobre herencias y donaciones) en la donación de las cuotas y el límite del Tema 796. Por eso, la decisión se toma con la contabilidad, inmueble por inmueble.
Requisitos
Qué se analiza
Situación registral de cada inmueble.
Valor declarado en el impuesto a la renta.
Monto a suscribir e integrar.
Uso real de la holding, para descartar alegaciones de simulación.
Fuente: CF, art. 156, § 2º, I; STF, Temas 1.348 (RE 1.495.108) y 796 (RE 796.376); Lei 9.249/1995, art. 23.
¿Cuál es su caso?
Situaciones en las que actúa el despacho
Holding que va a alquilar inmuebles
Inmunidad aun con actividad inmobiliaria.
STF, Tema 1.348Inmueble con valor de mercado alto
Elección del valor y límite del capital.
Lei 9.249, art. 23; Tema 796El municipio cobró ITBI en el aporte
Solicitud de reconocimiento de la inmunidad.
CF, art. 156, § 2º, IITBI pagado antes de la decisión del STF
Análisis de una eventual solicitud de restitución.
Análisis del casoInmuebles rurales en la holding
Misma inmunidad en el aporte.
CF, art. 156, § 2º, IInmuebles que después pasarán a los herederos
Aporte y donación de cuotas.
PlanificaciónPaso a paso
Cómo actúa el despacho
- Relevamiento. Matrículas, declaración de bienes y objetivos de la familia.
- Diseño. Capital, valor del aporte y cláusulas del contrato social.
- Registro. Modificación en la Junta Comercial y registro en los registros de inmuebles, con la solicitud de inmunidad al municipio.
- Sucesión. Donación de las cuotas con las cláusulas definidas por la familia.
Análisis del caso
Vamos a analizar el aporte
Responda las preguntas, una por vez. Al final puede adjuntar documentos, que van directamente a una carpeta en el Drive del despacho, y enviar el resumen por WhatsApp. Todo queda protegido por el secreto profesional.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿La holding inmobiliaria también tiene inmunidad?
Sí. Según el Tema 1.348, la inmunidad en el aporte no depende de la actividad inmobiliaria, salvo simulación o fraude.
¿Y si el inmueble vale más que el capital?
Según el Tema 796, el ITBI incide sobre el valor que exceda el capital integrado.
¿Se permite aportar por el valor de la declaración?
Sí. El art. 23 de la Ley 9.249/1995 autoriza el valor de la declaración o el de mercado. Por el de mercado, la diferencia tributa como ganancia de capital.
Ya pagué ITBI en un aporte. ¿Puedo recuperarlo?
Depende del caso, del municipio y del plazo. El despacho analiza los documentos antes de indicar el camino.
¿Atienden fuera de Goiás?
Sí. La atención es en línea para todo el país y también para brasileños que viven en el exterior.
¿Cuánto cuesta?
Después del análisis, el despacho envía una propuesta de honorarios por escrito, antes de cualquier contratación.
Abogado para el aporte de inmuebles a una holding
SPD Advocacia, en Anápolis-GO, estructura y revisa holdings familiares y patrimoniales para clientes de todo Brasil y del exterior, junto con la contabilidad.
Tema 1.348 del STF
La inmunidad del ITBI en el aporte es incondicionada e indiferente a la actividad inmobiliaria.
Valor del aporte
Valor de la declaración o de mercado, según la Ley 9.249/1995, art. 23.
Contenido informativo, conforme al Provimiento 205/2021 de la OAB (Colegio de Abogados de Brasil). Cada caso depende del análisis de los documentos y no hay promesa de resultado.