Categoria: Imobiliário

Resposta direta: o proprietário retoma o imóvel pela ação de despejo por falta de pagamento e, no mesmo processo, pode cobrar os aluguéis e encargos atrasados do inquilino e do fiador (arts. 5º, 9º, III, e 62 da Lei 8.245/1991). Se o contrato não tem nenhuma garantia, a lei permite pedir ao juiz a saída em 15 dias logo no início, com caução de três aluguéis. Hoje não existe despejo pelo cartório: o tema está em um projeto de lei ainda em tramitação.

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O que fazer assim que os aluguéis atrasam?

Reúna o contrato, os comprovantes do que foi pago e um cálculo mês a mês do que ficou em aberto, com condomínio, IPTU e contas que o contrato pôs a cargo do inquilino. Confira também qual garantia existe: fiador, caução, seguro-fiança ou nenhuma. Essa resposta muda o caminho.

Uma conversa ou proposta de acordo por escrito pode resolver sem processo e deixa registrada a dívida. A lei, porém, não autoriza o proprietário a retomar o imóvel por conta própria. O caminho para reaver a posse é a ação de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991).

Dá para tirar o inquilino rapidamente?

Em um caso específico, sim. Se a ação se baseia só na falta de pagamento e o contrato está sem nenhuma das garantias do art. 37, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o proprietário deposite caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). Isso vale também quando a garantia acabou ou o fiador pediu para sair.

Quando há fiador, caução ou seguro-fiança, essa liminar não se aplica. O processo segue até a sentença, salvo pedido urgente com outro fundamento, que depende de análise do caso.

O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?

Pode, uma vez a cada 24 meses. Em 15 dias contados da citação, o inquilino ou o fiador pode depositar todo o débito atualizado (art. 62, II). O valor inclui:

• os aluguéis vencidos até o pagamento;
• multas e juros;
• custas do processo;
• honorários de 10%, se o contrato não disser outra coisa.

Esse depósito também afasta a liminar do item anterior (art. 59, § 3º). Se o inquilino já usou essa saída nos 24 meses anteriores à ação, não pode usar de novo (art. 62, parágrafo único).

Depois da sentença, em quanto tempo ele tem que sair?

No despejo por falta de pagamento, o prazo para saída voluntária é de 15 dias (art. 63, § 1º, "b"). O recurso contra a sentença não suspende o despejo (art. 58, V), e a lei dispensa a caução para cumprir a sentença antes do fim do processo (art. 64). Vencido o prazo, o despejo é cumprido pelo oficial de justiça, com uso de força se necessário (art. 65).

Como cobrar os aluguéis atrasados?

Há dois caminhos, e a escolha depende do caso:

• Cobrança junto com o despejo. A petição traz o cálculo discriminado (art. 62, I). Em decisão de 2025, a Terceira Turma do STJ entendeu que a condenação inclui os encargos que vencerem até a desocupação, desde que a inicial se refira às cláusulas do contrato (REsp 2.091.358). É uma decisão isolada, não uma tese obrigatória.
• Execução direta. O contrato de locação é título executivo para aluguéis e encargos comprovados por documento (art. 784, VIII, do CPC). Isso permite cobrar sem uma fase prévia de discussão sobre a existência da dívida.

O prazo para cobrar cada aluguel é de 3 anos, contados do vencimento (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).

E o fiador?

Inclua o fiador na ação desde o início: quem não participou do processo de despejo não responde pela execução do julgado (Súmula 268 do STJ). O imóvel em que o fiador mora pode ser penhorado, inclusive em locação comercial (Súmula 549 do STJ e Tema 1127 do STF). Por outro lado, o fiador não responde por aditivos que não assinou (Súmula 214 do STJ).

Posso entrar no Juizado Especial?

Para o despejo por falta de pagamento, não. A Lei 9.099/1995 só lista o despejo para uso próprio (art. 3º, III). A cobrança dos aluguéis, separada, pode ir ao Juizado se o valor não passar de 40 salários mínimos (art. 3º, I, e § 1º, II).

Existe despejo pelo cartório?

Ainda não. O Projeto de Lei 3.999/2020 prevê o despejo extrajudicial. Ele foi aprovado nas comissões da Câmara e aguarda deliberação de recurso na Mesa Diretora. Não é lei.

Exemplo hipotético

Marta aluga uma casa em Anápolis sem fiador e sem caução. O inquilino está há quatro meses sem pagar e não atende o telefone. Ela pode propor o despejo cumulado com cobrança e pedir a liminar de 15 dias, com depósito de três aluguéis como caução. Se o inquilino depositar todo o débito em 15 dias, o contrato continua. Se não depositar, o juiz pode determinar a desocupação, e a cobrança segue no mesmo processo.

Documentos para levar à análise

• Contrato de locação e aditivos.
• Documento da garantia: fiador, caução ou apólice do seguro-fiança.
• Comprovantes do que foi pago e planilha do que está em aberto.
• Boletos de condomínio, IPTU e contas a cargo do inquilino.
• Mensagens, notificações e propostas de acordo trocadas.
• Matrícula ou documento que comprove a propriedade ou a condição de locador.

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Quando o caso precisa de análise individual

• Contrato verbal ou sem assinatura do inquilino.
• Locação comercial com fundo de comércio ou benfeitorias.
• Imóvel ocupado por outra pessoa, que não é o inquilino.
• Inquilino falecido ou que abandonou o imóvel.
• Fiador que pediu exoneração ou garantia vencida.
• Imóvel rural, que segue regras próprias de arrendamento.
• Locação por temporada ou por aplicativo.

Fontes oficiais

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 5º, 9º, 37, 58, 59, 62, 63, 64 e 65.
• Código de Processo Civil, art. 784, VIII.
• Código Civil, art. 206, § 3º, I.
• Lei 9.099/1995, art. 3º.
• STJ, Súmulas 214, 268 e 549.
• STF, Tema 1127 da repercussão geral.
• STJ, REsp 2.091.358 (notícia de 10/11/2025), decisão isolada.
• PL 3.999/2020, em tramitação.

Por Sidnei Pedro Dias, advogado (OAB/GO 48.603). Atualizado em 30/09/2026. Conteúdo informativo, conforme as regras da OAB (Provimento 205/2021). Cada caso depende do contrato e das provas, e não há promessa de resultado.

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Usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel pela posse prolongada, mansa e sem interrupção, como se fosse o proprietário. O tempo exigido vai de 2 a 15 anos, conforme o tipo de usucapião, e o pedido pode ser feito na Justiça ou direto no cartório de registro de imóveis.

Quanto tempo é preciso

• Extraordinária: 15 anos de posse, sem precisar de justo título nem de boa-fé. Cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
• Ordinária: 10 anos com justo título (um contrato de compra, por exemplo) e boa-fé. Pode cair para 5 anos em casos específicos (art. 1.242).
• Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240).
• Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares que a família torna produtiva e onde mora, sem ter outro imóvel (art. 1.239).
• Familiar: 2 anos, quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar e o outro continua morando no imóvel do casal, de até 250 m² (art. 1.240-A).

Quem pode pedir

Quem tem a posse do imóvel como se fosse dono, de forma contínua e sem oposição do proprietário. Situações comuns: imóvel comprado por contrato de gaveta e nunca escriturado, casa herdada sem inventário concluído, lote ocupado há muitos anos ou área cujo dono sumiu. Quem ocupa como inquilino, caseiro ou por empréstimo, em regra, não tem posse para usucapião enquanto essa relação existir.

Imóvel público pode?

Não. A Constituição proíbe usucapião de imóveis públicos (art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único). Para essas áreas, o caminho costuma ser a regularização fundiária.

Justiça ou cartório?

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião também pode ser feita no cartório de registro de imóveis, a chamada usucapião extrajudicial (art. 216-A da Lei de Registros Públicos). Costuma ser mais rápida quando não há conflito. Exige advogado, ata notarial feita em cartório de notas, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e documentos da posse. Se houver disputa, o caminho é a ação judicial.

Documentos que ajudam a provar a posse

• contratos de compra, recibos e cessões de direitos;
• contas de água, luz e IPTU em seu nome ao longo dos anos;
• fotos, notas de materiais de construção e comprovantes de obras;
• declarações de vizinhos e outras testemunhas;
• certidões do imóvel no cartório de registro.

Quanto tempo demora

Varia muito. Na via extrajudicial, sem oposição, o procedimento tende a ser mais curto. Na Justiça, depende da vara, das citações dos vizinhos e do dono registrado e de eventual perícia. Um levantamento correto dos documentos no início evita atrasos.

Resumo

Quem ocupa um imóvel como dono há anos, sem escritura, pode regularizar a propriedade por usucapião. O tipo certo depende do tempo de posse, do tamanho do imóvel e dos documentos disponíveis, e o pedido pode ser feito no cartório ou na Justiça.

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A SPD Advocacia atua em usucapião judicial e extrajudicial em Anápolis e em Goiás. Fale pelo WhatsApp (62) 98184-3257.

Atualizado em setembro de 2026. Conteúdo informativo, conforme as regras da OAB (Provimento 205/2021). Cada caso precisa de análise própria, e não prometemos resultado.