Desistiu do imóvel? O STJ vai definir quanto o vendedor pode reter no distrato

Atualizado em 12 de outubro de 2026.

Quem comprou um apartamento na planta ou um lote e precisou desistir costuma ouvir a mesma resposta da construtora ou da loteadora: uma parte do que foi pago fica retida. A dúvida é quanto. O Superior Tribunal de Justiça vai responder a essa pergunta de forma uniforme para todo o país. A Segunda Seção afetou quatro recursos especiais ao rito dos repetitivos e criou dois temas, o 1.464 e o 1.465, que vão definir o percentual e a base de cálculo da retenção quando o contrato é desfeito por iniciativa e culpa do comprador.

O que o STJ vai decidir

Os recursos afetados são os REsps 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393, com relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. As controvérsias foram separadas pela data do contrato:

• Tema 1.465: percentual e base de cálculo da retenção nos contratos de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato;
• Tema 1.464: percentual e base de cálculo da retenção nos contratos de compra e venda de imóvel não edificado (lote ou terreno) firmados depois da Lei do Distrato.

Segundo a notícia divulgada sobre a afetação, a Terceira e a Quarta Turmas do STJ adotavam critérios diferentes para esses percentuais. O volume também pesou: o levantamento citado pelo relator apontou 133 acórdãos e 3.615 decisões monocráticas sobre o Tema 1.465, e 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas sobre o Tema 1.464.

Processos suspensos: o que isso significa

O STJ determinou a suspensão dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial sobre a mesma matéria, nos tribunais de segunda instância e no próprio STJ. O ofício do tribunal sobre o Tema 1.464 é de 4 de agosto de 2026. Na prática, as ações que já chegaram à fase de recurso especial ficam paradas até o julgamento dos temas. Os processos em primeira instância e nas apelações, pelo que consta da determinação, seguem o seu curso, mas a decisão final sobre o percentual tende a acompanhar o que o STJ fixar.

Ainda não há tese firmada. Ninguém sabe qual percentual será adotado, e qualquer promessa nesse sentido deve ser vista com desconfiança.

Contratos anteriores à Lei do Distrato

Até dezembro de 2018 não havia lei com um teto específico para a retenção. A base do debate era o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ, que manda restituir de imediato as parcelas pagas pelo comprador quando o contrato é desfeito: integralmente, se a culpa for exclusiva do vendedor ou da construtora, e em parte, se foi o comprador quem deu causa ao desfazimento. Quanto vale essa "parte" ficou a cargo de cada tribunal e de cada caso, e é justamente essa variação que o Tema 1.465 pretende encerrar.

A data do contrato importa. A Lei do Distrato foi publicada em 28 de dezembro de 2018, e o STJ trata de forma separada os contratos assinados antes dela. Quem tem um contrato antigo e negocia a devolução deve conferir, antes de tudo, a data da assinatura.

O que a Lei do Distrato prevê para lotes

Para loteamentos, a Lei 13.786/2018 incluiu o art. 32-A na Lei 6.766/1979. Quando a resolução decorre de fato atribuído ao comprador, ele recebe de volta os valores pagos, com a correção prevista no contrato, e o loteador pode descontar:

• a fruição do imóvel, de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da entrega da posse até a devolução do lote;
• a cláusula penal e as despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato;
• os encargos das prestações pagas em atraso;
• tributos, contribuições condominiais ou associativas e tarifas ligadas ao lote, além das custas da restituição;
• a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

A lei também permite pagar a restituição em até 12 parcelas mensais, depois de uma carência que varia conforme a situação das obras. Mesmo com esse texto, os tribunais divergem na aplicação, por exemplo sobre a base de cálculo dos 10% (valor do contrato ou valor efetivamente pago) e sobre a soma dos descontos. É esse ponto que o Tema 1.464 deve esclarecer.

E o apartamento na planta?

Para imóveis em incorporação, a mesma lei incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964. Ali a pena convencional é limitada a 25% da quantia paga e pode chegar a 50% quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, além do desconto da comissão de corretagem. Os temas afetados não tratam desse cenário para contratos posteriores à lei. O foco do Tema 1.464 está nos lotes e terrenos.

Quero desistir ou já desisti: o que fazer agora

Antes de assinar qualquer distrato proposto pela empresa, reúna o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento, o termo de entrega das chaves ou da posse e qualquer troca de mensagens sobre a desistência. Confira a data do contrato, o tipo de imóvel (lote, unidade em construção ou pronta), a existência de patrimônio de afetação e a forma de cálculo adotada pela empresa.

Também vale verificar se o desfazimento é mesmo por culpa do comprador. Atraso na obra, falta de infraestrutura no loteamento ou descumprimento do contrato pela empresa mudam a situação, e a devolução pode ser integral. Quem já tem ação em andamento precisa acompanhar se o processo foi atingido pela suspensão.

Cada contrato tem a sua conta

O resultado depende da data da assinatura, do tipo de imóvel, das cláusulas do contrato, do que já foi pago e de quem deu causa ao desfazimento. Enquanto o STJ não julga os temas, a análise individual evita aceitar um desconto maior do que o devido ou abrir mão de valores por falta de informação. Se você tem um contrato de imóvel ou lote e pensa em desistir, procure um advogado de sua confiança. A SPD Advocacia atua em direito imobiliário e do consumidor, e você pode conhecer o escritório na página Quem somos.

Fontes oficiais

• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), Planalto
• STJ, ofício sobre a afetação do Tema 1.464 e a suspensão de processos (4/8/2026)
• STJ, Temas Repetitivos 1.464 e 1.465
• STJ, Súmula 543

Por Sidnei Pedro Dias, advogado, OAB/GO 48.603, OAB/DF 68.207 e OAB/SP 501.693.