Distrato · SPD Advocacia
O comprador desistiu do imóvel? A lei define o que a incorporadora pode reter
A Lei 13.786/2018 fixou percentuais de retenção, encargos e prazos de devolução para o desfazimento do contrato por distrato ou inadimplemento do comprador. A defesa confere se o contrato seguiu essas regras e cobra o que a lei permite.
Lei 13.786/2018
O que pode ser deduzido
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 permite deduzir, da quantia a restituir, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode passar de 25% da quantia paga.
O comprador também responde, na proporção do tempo em que teve a unidade disponível, pelos impostos reais, pelas cotas de condomínio e de associação, pela fruição do imóvel, fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato e calculada pro rata die, e pelos demais encargos previstos (§ 2º). Esses débitos podem ser compensados com o valor a devolver (§ 3º).
Nas incorporações com patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% da quantia paga, e a devolução ocorre em até 30 dias depois do habite-se (§ 5º). Sem afetação, o saldo é pago em parcela única depois de 180 dias do desfazimento (§ 6º). Se a unidade for revendida antes, o pagamento ocorre em até 30 dias da revenda (§ 7º).
Quadro-resumo
A condição para aplicar essas regras
O art. 35-A exige que o contrato comece por um quadro-resumo com as informações essenciais, entre elas o preço, a corretagem e as consequências do desfazimento. As cláusulas sobre o desfazimento dependem de anuência específica do comprador, com assinatura junto a elas (§ 2º). Contrato sem quadro-resumo completo enfraquece a retenção.
STJ
Contratos antigos e temas pendentes
A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas, integral quando a culpa é exclusiva do vendedor e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. Nos contratos posteriores à Lei 13.786/2018, a defesa sustenta a aplicação dos prazos do art. 67-A.
Nos contratos anteriores à lei, quando o comprador pede a resolução de forma diferente da cláusula penal, os juros de mora correm do trânsito em julgado (Tema 1002, REsp 1.740.911/DF).
O STJ afetou os Temas 1.464 e 1.465 para fixar o percentual e a base de cálculo da retenção nos contratos de lote ou terreno posteriores à lei e nos contratos anteriores a ela, com suspensão dos recursos especiais sobre o assunto. Em outubro de 2026, os dois temas estavam pendentes de julgamento.
Requisitos
O que a defesa examina
Informações do art. 35-A e assinatura nas cláusulas de desfazimento.
Antes ou depois da Lei 13.786/2018.
Registro da afetação, que permite retenção de até 50%.
Parcelas, corretagem e encargos do período.
Tempo em que o comprador teve a unidade disponível.
Se a unidade já foi revendida.
Fonte: Lei 4.591/1964, arts. 35-A e 67-A (Lei 13.786/2018); STJ, Súmula 543 e Tema 1002; Temas 1.464 e 1.465 pendentes.
Qual é o seu caso?
Situações em que o escritório atua
Comprador pede devolução integral
Aplicação das deduções do art. 67-A.
Lei 4.591, art. 67-AIncorporação com patrimônio de afetação
Retenção de até 50% e devolução depois do habite-se.
Art. 67-A, § 5ºComprador parou de pagar
Resolução e cobrança dos encargos do período.
Art. 67-A, § 2ºContrato anterior à Lei 13.786/2018
Juros de mora a partir do trânsito em julgado.
STJ, Tema 1002Loteamento ou terreno
Regras da Lei 6.766/1979, também alterada em 2018, e Tema 1.464.
STJ, Tema 1.464Muitos distratos em discussão
Critérios padronizados de retenção e acordo.
Gestão de contenciosoPasso a passo
Como o escritório atua
- Diagnóstico. Conferimos contrato, quadro-resumo, registro da incorporação e da afetação e o histórico de pagamentos.
- Cálculo. Apuramos retenção, corretagem, fruição e encargos do período.
- Negociação ou defesa. Distrato extrajudicial com termo de quitação ou defesa no processo.
- Carteira. Relatórios e critérios únicos para incorporadoras com muitos casos.
Análise do caso
Vamos analisar o distrato
Responda às perguntas, uma por vez. No final você pode anexar documentos, que vão direto para uma pasta no Drive do escritório, e enviar o resumo pelo WhatsApp. Tudo fica protegido pelo sigilo profissional.
Dúvidas comuns
Perguntas frequentes
Quanto a incorporadora pode reter?
A pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga, além da corretagem. Com patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%.
Quando a devolução precisa ser feita?
Com patrimônio de afetação, em até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, em parcela única depois de 180 dias do desfazimento. Se houver revenda, em até 30 dias dela.
O comprador que usou o imóvel paga pela fruição?
Sim. A lei prevê fruição de 0,5% do valor atualizado do contrato, calculada pro rata die e proporcional ao tempo de disponibilidade, além de impostos e condomínio do período.
E os contratos assinados antes da lei?
Seguem a jurisprudência anterior. O percentual de retenção nesses contratos está em discussão no Tema 1.465 do STJ.
Vocês atendem empresas de outros estados?
Sim. A atuação é em todo o Brasil, com processos eletrônicos e reuniões online.
Como funciona a contratação?
Depois da análise, o escritório envia uma proposta de honorários por escrito. Para carteiras com muitos processos, há acompanhamento mensal.
Advogado para incorporadora em distrato de imóvel
A SPD Advocacia atende incorporadoras e construtoras de todo o Brasil em distratos e ações de resolução de contratos de imóveis na planta.
Retenção pela Lei 13.786/2018
Até 25% da quantia paga, ou até 50% com patrimônio de afetação, além da corretagem e dos encargos do período.
Temas pendentes no STJ
Os Temas 1.464 e 1.465 vão definir a retenção nos contratos anteriores à lei e nos contratos de lote.
Conteúdo informativo, conforme o Provimento 205/2021 da OAB. Cada caso depende da análise dos documentos, e não há promessa de resultado.