Rescisión · SPD Advocacia
¿El comprador desistió del inmueble? La ley define lo que la promotora puede retener
La Ley 13.786/2018 fijó porcentajes de retención, cargos y plazos de devolución para deshacer el contrato por rescisión de mutuo acuerdo (distrato) o por incumplimiento del comprador. La defensa verifica si el contrato siguió esas reglas y cobra lo que la ley permite.
Ley 13.786/2018
Qué se puede deducir
El art. 67-A de la Ley 4.591/1964 permite deducir de la suma a restituir la totalidad de la comisión de corretaje y la pena convencional, que no puede superar el 25% de la suma pagada.
El comprador también responde, en proporción al tiempo en que tuvo la unidad a su disposición, por los impuestos sobre el inmueble, las cuotas de condominio y de asociación, la fruición del inmueble, fijada en el 0,5% del valor actualizado del contrato y calculada pro rata die, y los demás cargos previstos (§ 2º). Estas deudas pueden compensarse con el valor a devolver (§ 3º).
En los emprendimientos con patrimonio de afectación (patrimônio de afetação), la pena puede llegar al 50% de la suma pagada, y la devolución se hace hasta 30 días después del habite-se, el certificado de habitabilidad (§ 5º). Sin patrimonio de afectación, el saldo se paga en una sola cuota 180 días después de la rescisión (§ 6º). Si la unidad se revende antes, el pago se hace dentro de los 30 días siguientes a la reventa (§ 7º).
Cuadro resumen
La condición para aplicar estas reglas
El art. 35-A exige que el contrato comience con un cuadro resumen con la información esencial, entre ella el precio, el corretaje y las consecuencias de la rescisión. Las cláusulas sobre la rescisión dependen del consentimiento específico del comprador, con firma junto a ellas (§ 2º). Un contrato sin cuadro resumen completo debilita la retención.
STJ
Contratos antiguos y temas pendientes
La Súmula 543 del STJ (Superior Tribunal de Justicia de Brasil) determina la restitución inmediata de las cuotas pagadas, íntegra cuando la culpa es exclusiva del vendedor y parcial cuando el comprador dio causa a la rescisión. En los contratos posteriores a la Ley 13.786/2018, la defensa sostiene la aplicación de los plazos del art. 67-A.
En los contratos anteriores a la ley, cuando el comprador pide la resolución de forma distinta a la prevista en la cláusula penal, los intereses de mora corren desde que la decisión queda firme (Tema 1002, REsp 1.740.911/DF).
El STJ seleccionó los Temas 1.464 y 1.465 como recursos repetitivos para fijar el porcentaje y la base de cálculo de la retención en los contratos de lote o terreno posteriores a la ley y en los contratos anteriores a ella, con suspensión de los recursos especiales sobre el asunto. En octubre de 2026, ambos temas estaban pendientes de juzgamiento.
Requisitos
Lo que examina la defensa
Información del art. 35-A y firma en las cláusulas de rescisión.
Antes o después de la Ley 13.786/2018.
Registro de la afectación, que permite retener hasta el 50%.
Cuotas, corretaje y cargos del período.
Tiempo en que el comprador tuvo la unidad a su disposición.
Si la unidad ya fue revendida.
Fuente: Ley 4.591/1964, arts. 35-A y 67-A (Ley 13.786/2018); STJ, Súmula 543 y Tema 1002; Temas 1.464 y 1.465 pendientes.
¿Cuál es su caso?
Situaciones en las que actúa el despacho
El comprador pide la devolución íntegra
Aplicación de las deducciones del art. 67-A.
Ley 4.591, art. 67-AEmprendimiento con patrimonio de afectación
Retención de hasta el 50% y devolución después del habite-se.
Art. 67-A, § 5ºEl comprador dejó de pagar
Resolución y cobro de los cargos del período.
Art. 67-A, § 2ºContrato anterior a la Ley 13.786/2018
Intereses de mora desde que la decisión queda firme.
STJ, Tema 1002Loteo o terreno
Reglas de la Ley 6.766/1979, también modificada en 2018, y Tema 1.464.
STJ, Tema 1.464Muchas rescisiones en discusión
Criterios estandarizados de retención y acuerdo.
Gestión de litigiosPaso a paso
Cómo actúa el despacho
- Diagnóstico. Revisamos el contrato, el cuadro resumen, el registro del emprendimiento y de la afectación, y el historial de pagos.
- Cálculo. Determinamos la retención, el corretaje, la fruición y los cargos del período.
- Negociación o defensa. Rescisión extrajudicial con finiquito o defensa en el proceso.
- Cartera. Informes y criterios únicos para promotoras con muchos casos.
Análisis del caso
Analicemos la rescisión
Responda las preguntas, una por vez. Al final puede adjuntar documentos, que van directamente a una carpeta en el Drive del despacho, y enviar el resumen por WhatsApp. Todo queda protegido por el secreto profesional.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede retener la promotora?
La pena convencional puede llegar al 25% de la suma pagada, además del corretaje. Con patrimonio de afectación, la pena puede llegar al 50%.
¿Cuándo debe hacerse la devolución?
Con patrimonio de afectación, hasta 30 días después del habite-se. Sin afectación, en una sola cuota 180 días después de la rescisión. Si hay reventa, dentro de los 30 días siguientes a ella.
¿El comprador que usó el inmueble paga la fruición?
Sí. La ley prevé una fruición del 0,5% del valor actualizado del contrato, calculada pro rata die y proporcional al tiempo de disponibilidad, además de los impuestos y el condominio del período.
¿Y los contratos firmados antes de la ley?
Siguen la jurisprudencia anterior. El porcentaje de retención en esos contratos está en discusión en el Tema 1.465 del STJ.
¿Atienden empresas de otros estados?
Sí. Actuamos en todo Brasil, con procesos electrónicos y reuniones en línea.
¿Cómo funciona la contratación?
Después del análisis, el despacho envía una propuesta de honorarios por escrito. Para carteras con muchos procesos, hay seguimiento mensual.
Abogado para promotoras en la rescisión de compraventas de inmuebles
SPD Advocacia atiende a promotoras y constructoras de todo Brasil en rescisiones de mutuo acuerdo y en demandas de resolución de contratos de inmuebles en planos.
Retención según la Ley 13.786/2018
Hasta el 25% de la suma pagada, o hasta el 50% con patrimonio de afectación, además del corretaje y de los cargos del período.
Temas pendientes en el STJ
Los Temas 1.464 y 1.465 van a definir la retención en los contratos anteriores a la ley y en los contratos de lote.
Contenido informativo, conforme al Provimiento 205/2021 de la OAB (Colegio de Abogados de Brasil). Cada caso depende del análisis de los documentos y no hay promesa de resultado.