Corretagem · SPD Advocacia
Ação para devolver a corretagem? O STJ admite a cobrança informada no contrato
O STJ considera válida a cláusula que transfere a comissão de corretagem ao comprador, desde que o preço total e o valor da comissão tenham sido informados com destaque. A defesa também confere a prescrição, que em regra é de três anos.
Tema 938
Quando a corretagem pode ser cobrada do comprador
No REsp 1.599.511/SP, a 2ª Seção do STJ fixou a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de unidade em regime de incorporação imobiliária, desde que ele seja informado previamente do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão.
Na mesma tese, o STJ considerou abusiva a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou de atividade semelhante, vinculada à promessa de compra e venda. Nesse ponto, a defesa se concentra na prescrição.
Prescrição
Três anos, com uma exceção de dez
A pretensão de restituir corretagem e SATI prescreve em três anos, pelo art. 206, § 3º, IV, do Código Civil (Tema 938, REsp 1.551.956/SP).
A exceção é o desfazimento do contrato por atraso na entrega imputável à incorporadora. Nesse caso, o STJ aplica o prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil, contado da ciência da recusa da restituição (Tema 1.099, REsp 1.897.867/CE, acórdão publicado em 21/08/2025).
Legitimidade
Quem responde pela devolução
No Tema 939 (REsp 1.551.968/SP), o STJ tratou da legitimidade da incorporadora, como promitente-vendedora, para responder pela restituição da corretagem e da SATI nas ações em que se alega abusividade na transferência desses encargos ao comprador. A análise do contrato com a imobiliária ajuda a definir eventual direito de regresso.
Requisitos
O que a defesa examina
Preço total e corretagem destacados antes da assinatura.
Pagamento ao corretor e valor da comissão.
Data do pagamento e do ajuizamento, para a prescrição.
Desistência do comprador ou atraso da obra.
Fonte: STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP), Tema 939 (REsp 1.551.968/SP) e Tema 1.099 (REsp 1.897.867/CE); Código Civil, arts. 205 e 206, § 3º, IV.
Qual é o seu caso?
Situações em que o escritório atua
Comprador alega que não sabia da corretagem
Prova do destaque no quadro-resumo.
STJ, Tema 938Pedido feito depois de três anos
Prescrição trienal da restituição.
CC, art. 206, § 3º, IVPedido junto com a resolução por atraso
Análise do prazo de dez anos do Tema 1.099.
STJ, Tema 1.099Cobrança de assessoria técnica
Avaliação de prescrição e de acordo.
STJ, Tema 938Corretagem paga a imobiliária parceira
Contrato de intermediação e regresso.
Análise do casoMuitas ações iguais
Teses e documentos padronizados.
Gestão de contenciosoPasso a passo
Como o escritório atua
- Diagnóstico. Lemos contrato, quadro-resumo, recibos e a petição inicial.
- Prescrição. Conferimos as datas do pagamento, do desfazimento e do ajuizamento.
- Defesa. Contestação, audiências e recursos, com as teses do STJ que se aplicam ao caso.
- Carteira. Para incorporadoras com muitos processos, padronizamos teses, relatórios e critérios de acordo.
Análise do caso
Vamos analisar a defesa da sua empresa
Responda às perguntas, uma por vez. No final você pode anexar documentos, que vão direto para uma pasta no Drive do escritório, e enviar o resumo pelo WhatsApp. Tudo fica protegido pelo sigilo profissional.
Dúvidas comuns
Perguntas frequentes
A incorporadora pode repassar a corretagem ao comprador?
Pode, se o comprador for informado antes, com o preço total e o valor da comissão em destaque (Tema 938 do STJ).
Qual é o prazo para pedir a devolução?
Em regra, três anos. Quando o contrato se desfaz por atraso imputável à incorporadora, o STJ aplica dez anos (Tema 1.099).
E a taxa SATI?
O STJ considera abusiva a cobrança da SATI vinculada à promessa de compra e venda. A defesa avalia a prescrição e a conveniência de acordo.
Vocês atendem empresas de outros estados?
Sim. A atuação é em todo o Brasil, com processos eletrônicos e reuniões online.
Como funciona a contratação?
Depois da análise, o escritório envia uma proposta de honorários por escrito. Para carteiras com muitos processos, há acompanhamento mensal.
Advogado para incorporadora em ação de devolução de corretagem
A SPD Advocacia atende incorporadoras de todo o Brasil em ações de restituição de comissão de corretagem e de taxa SATI.
Tema 938 do STJ
A cláusula que transfere a corretagem ao comprador é válida quando o preço total e a comissão são informados com destaque.
Prescrição
Três anos em regra, e dez anos quando o desfazimento decorre de atraso imputável à incorporadora (Tema 1.099).
Conteúdo informativo, conforme o Provimento 205/2021 da OAB. Cada caso depende da análise dos documentos, e não há promessa de resultado.