Contencioso imobiliário · SPD Advocacia
Construtora processada por atraso na entrega? A indenização tem limites definidos pelo STJ
A lei e os repetitivos do STJ fixam o que o comprador pode cobrar quando a obra atrasa. A defesa começa por conferir a tolerância contratada, a multa prevista, o período de mora e a data em que a posse foi colocada à disposição.
O que diz a lei
Tolerância de 180 dias e as duas saídas do comprador
O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, admite a entrega em até 180 dias corridos depois da data pactuada, sem resolução do contrato e sem multa, desde que a tolerância esteja prevista de forma expressa, clara e destacada.
Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução, com devolução de tudo o que pagou e da multa prevista, em até 60 dias (§ 1º), ou manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, pro rata die (§ 2º). As duas multas não se acumulam (§ 3º).
O que diz o STJ
Multa, lucros cessantes e juros de obra
Tema 970. A cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, afasta a cumulação com lucros cessantes (REsp 1.498.484/DF).
Tema 971. Se o contrato de adesão prevê multa apenas para o comprador, ela serve de parâmetro para a indenização devida pelo vendedor, convertida em dinheiro por arbitramento (REsp 1.614.721/DF).
Tema 996. O prazo de entrega não pode ficar vinculado à concessão do financiamento. O prejuízo do comprador é presumido e corresponde ao aluguel de imóvel semelhante, até a disponibilização da posse direta. É ilícito cobrar juros de obra depois do prazo ajustado, incluída a tolerância (REsp 1.729.593/SP).
A 3ª Turma admite lucros cessantes quando a multa contratual é menor que o aluguel (REsp 2.025.166). Por isso, a redação da cláusula penal pesa na defesa.
Dano moral
Atraso não gera dano moral automático
Para o STJ, o mero descumprimento do contrato não acarreta, por si só, dano moral. A ressalva é o atraso por longo período, que pode justificar a indenização conforme as circunstâncias (AgInt no AREsp 3.107.617/RJ, 4ª Turma, DJEN 19/06/2026).
Requisitos
O que a defesa examina
Prazo de entrega, tolerância e penalidades em destaque.
Prazo contratual, habite-se e disponibilização das chaves.
Valor da cláusula penal comparado ao aluguel.
Fatos externos documentados durante a obra.
Pendências financeiras ou de documentação.
Juros de obra, índice de correção e encargos.
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 43-A (Lei 13.786/2018); STJ, Temas 970, 971 e 996; REsp 2.025.166; AgInt no AREsp 3.107.617/RJ.
Qual é o seu caso?
Situações em que o escritório atua
Pedido de aluguel e multa ao mesmo tempo
Discussão da cumulação à luz do Tema 970.
STJ, Tema 970Atraso dentro dos 180 dias
Conferência da cláusula de tolerância contratada.
Lei 4.591, art. 43-APedido de dano moral pelo atraso
Ausência de dano presumido pelo simples descumprimento.
STJ, AgInt no AREsp 3.107.617Comprador quer desfazer o contrato
Devolução e multa nos limites do § 1º.
Lei 4.591, art. 43-A, § 1ºChaves disponíveis e não retiradas
Fim da indenização na disponibilização da posse.
STJ, Tema 996Carteira com muitas ações iguais
Teses padronizadas e acordos com critério.
Gestão de contenciosoPasso a passo
Como o escritório atua
- Diagnóstico. Lemos contrato, quadro-resumo, petição inicial e documentos da obra.
- Cálculo. Conferimos períodos, valores pagos e o que a lei e o STJ permitem cobrar.
- Defesa. Contestação, audiências e recursos, com as teses que se aplicam ao caso.
- Carteira. Para incorporadoras com muitos processos, padronizamos teses, relatórios e critérios de acordo.
Análise do caso
Vamos analisar a defesa da sua empresa
Responda às perguntas, uma por vez. No final você pode anexar documentos, que vão direto para uma pasta no Drive do escritório, e enviar o resumo pelo WhatsApp. Tudo fica protegido pelo sigilo profissional.
Dúvidas comuns
Perguntas frequentes
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida?
A lei admite a tolerância de até 180 dias corridos quando ela está pactuada de forma expressa, clara e destacada no contrato.
O comprador pode receber multa e aluguel ao mesmo tempo?
Pelo Tema 970, a multa moratória equivalente ao aluguel afasta a cumulação com lucros cessantes. Quando a multa é menor que o aluguel, a 3ª Turma admite a cobrança de lucros cessantes.
Até quando corre a indenização?
Pelo Tema 996, o aluguel presumido é devido até a disponibilização da posse direta ao comprador.
Atraso sempre gera dano moral?
O STJ entende que o mero descumprimento não gera dano moral por si só, com ressalva para o atraso por longo período.
Vocês atendem empresas de outros estados?
Sim. A atuação é em todo o Brasil, com processos eletrônicos e reuniões online.
Como funciona a contratação?
Depois da análise, o escritório envia uma proposta de honorários por escrito. Para carteiras com muitos processos, há acompanhamento mensal.
Advogado para defesa de construtora em atraso de obra
A SPD Advocacia atende construtoras e incorporadoras de todo o Brasil em ações de atraso na entrega de imóveis, com defesa baseada na Lei 13.786/2018 e nos repetitivos do STJ.
Tolerância e multa
A lei admite tolerância de até 180 dias e define as consequências do atraso além desse prazo.
Repetitivos do STJ
Os Temas 970, 971 e 996 tratam da cumulação de multa e lucros cessantes, da inversão da cláusula penal e dos juros de obra.
Conteúdo informativo, conforme o Provimento 205/2021 da OAB. Cada caso depende da análise dos documentos, e não há promessa de resultado.