El administrador no tiene que decidir solo

ÁREAS DE PRÁCTICA

La rutina del condominio es jurídica todo el tiempo: cada cobro, multa, asamblea y contrato mal conducido puede convertirse en una demanda contra el condominio. Hacerlo bien desde el inicio cuesta menos que defenderse después.

Cobro a morosos

Sanciones y asambleas

Documentos y contratos

Litigios y defensas

• Notificación amistosa y acuerdos de pago en cuotas

• Ejecución judicial de las expensas del condominio

• Embargo de valores y de la propia unidad

• Cobro de multas aplicadas

• Notificaciones, advertencias y multas con procedimiento válido

• Respuesta a defensas y recursos de copropietarios

• Convocatorias y actas de asamblea

• Verificación de quórum y poderes

• Reglamento de copropiedad y reglamento interno (redacción y actualización)

• Contratos de portería, vigilancia, limpieza y mantenimiento

• Auditoría de los contratos vigentes

• Adecuación del condominio a la LGPD (cámaras, biometría, datos)

• Defensa en acciones de anulación de multas y asambleas

• Defensa en demandas laborales de proveedores y empleados

• Disputas con proveedores y constructoras

• Recursos, incluso en los tribunales superiores (STJ y STF)

El primer paso es entender la situación real del condominio: morosidad, documentos, contratos y procesos en curso.

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Diagnóstico del condominio

Plan y propuesta por escrito

Ejecución y rendición de cuentas

En una reunión con el administrador o la empresa administradora, relevamos la morosidad, la situación del reglamento de copropiedad y del reglamento interno, los contratos vigentes y los riesgos abiertos.

Presentamos las prioridades y la propuesta de honorarios en el formato adecuado: demanda puntual, cobro organizado o asesoría mensual al administrador.

Conducimos las demandas e informamos los resultados en reportes periódicos, que el administrador puede llevar listos a la asamblea y al consejo.

Abogado fundador · Maestrando en Derecho

El despacho está dirigido por el abogado Sidnei Pedro Dias, con más de diez años de ejercicio en derecho condominial, incluida la asesoría permanente a condominios residenciales: cobros, sanciones, asambleas, contratos de proveedores y defensa judicial del condominio.

OAB/GO 48.603 · OAB/DF 68.207 · OAB/SP 501.693

Con sede en Anápolis-GO y atención totalmente digital, SPD Advocacia atiende condominios y asociaciones en todo Brasil. El equipo acompaña cada etapa, desde la consulta del día a día hasta el alegato oral en el tribunal.

Sidnei Pedro Dias Sociedade Individual de Advocacia · inscrita en la OAB/GO con el n.º 3.123

Ejemplos comunes, descritos de forma general. Cada caso depende de sus propios hechos y documentos.

Morosidad alta

Multa anulada

La ley permite cobrar las expensas del condominio directamente en la etapa de ejecución (art. 784, X, del Código Procesal Civil), sin un proceso largo previo, y alcanzar valores en cuenta y el propio inmueble del deudor. Un cobro organizado, que empieza por la conversación, recupera caja y preserva la convivencia.

Las multas aplicadas sin notificación previa, sin oportunidad de defensa o fuera de lo que prevé el reglamento pueden ser anuladas por la Justicia, y el condominio además paga las costas. Validar el procedimiento antes de aplicar la sanción evita ese perjuicio.

Asamblea impugnada

Contrato de proveedor

Una convocatoria con orden del día genérico, un quórum mal computado o poderes irregulares pueden llevar a anular decisiones importantes, como aumentos de expensas y obras. La revisión jurídica de la convocatoria y del acta protege las decisiones de la asamblea.

Los contratos de portería, vigilancia y mantenimiento mal redactados generan disputas sobre multas por rescisión, reajustes y responsabilidad laboral que terminan recayendo en el condominio. La auditoría de los contratos vigentes identifica esos riesgos antes de que salgan caros.

¿Atienden asociaciones de vecinos y condominios de lotes?

Sí. Los loteos, condominios de lotes y asociaciones tienen reglas propias, incluso en cuanto al cobro de contribuciones, que analizamos caso por caso según los documentos de la asociación, el registro y la ley.

¿El cobro judicial no empeora el clima del condominio?

Cuando se conduce bien, no. El cobro empieza por la conversación, con una notificación respetuosa y una propuesta de pago en cuotas; la ejecución es el paso siguiente para quien no responde. Un cobro técnico e impersonal, hecho por el despacho, quita el desgaste de la relación entre vecinos y con el administrador.

¿Cómo funciona la asesoría mensual al administrador?

El condominio cuenta con el despacho para las consultas del día a día: dictámenes sobre sanciones, revisión de convocatorias y actas, análisis de contratos y orientación al administrador y al consejo, con reportes periódicos. Las condiciones llegan en una propuesta por escrito, según el tamaño del condominio.

Nuestro condominio no es de Goiás. ¿Es un problema?

Ninguno. La atención es totalmente digital: reuniones por videoconferencia con el administrador y la empresa administradora, documentos por correo y actuación en procesos en todo Brasil, con el abogado responsable inscrito en la OAB en Goiás, el Distrito Federal y São Paulo.

¿Quién contrata: el administrador o la asamblea?

Depende de lo que prevea el reglamento. En regla, el administrador puede contratar servicios de interés del condominio dentro de sus facultades de administración, y ciertas contrataciones pasan por el consejo o la asamblea. Le orientamos sobre el camino correcto para que la propia contratación no pueda ser cuestionada.

Cuéntenos por WhatsApp lo que el condominio necesita resolver. El equipo responde con el análisis inicial, el plan de acción y la propuesta por escrito para llevar al consejo.

Si lo prefiere, escriba a dias@spd.adv.br

Contenido informativo, conforme a las reglas de la OAB (Disposición 205/2021). Cada caso requiere un análisis propio, y no prometemos resultados. Sidnei Pedro Dias Sociedade Individual de Advocacia · OAB/GO 3.123 · CNPJ 32.614.440/0001-25