Inquilino não paga e não sai: o que fazer

Resposta direta: o proprietário retoma o imóvel pela ação de despejo por falta de pagamento e, no mesmo processo, pode cobrar os aluguéis e encargos atrasados do inquilino e do fiador (arts. 5º, 9º, III, e 62 da Lei 8.245/1991). Se o contrato não tem nenhuma garantia, a lei permite pedir ao juiz a saída em 15 dias logo no início, com caução de três aluguéis. Hoje não existe despejo pelo cartório: o tema está em um projeto de lei ainda em tramitação.

Seu contrato está nessa situação? Veja como o escritório analisa despejo e cobrança de aluguel.

O que fazer assim que os aluguéis atrasam?

Reúna o contrato, os comprovantes do que foi pago e um cálculo mês a mês do que ficou em aberto, com condomínio, IPTU e contas que o contrato pôs a cargo do inquilino. Confira também qual garantia existe: fiador, caução, seguro-fiança ou nenhuma. Essa resposta muda o caminho.

Uma conversa ou proposta de acordo por escrito pode resolver sem processo e deixa registrada a dívida. A lei, porém, não autoriza o proprietário a retomar o imóvel por conta própria. O caminho para reaver a posse é a ação de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991).

Dá para tirar o inquilino rapidamente?

Em um caso específico, sim. Se a ação se baseia só na falta de pagamento e o contrato está sem nenhuma das garantias do art. 37, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o proprietário deposite caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). Isso vale também quando a garantia acabou ou o fiador pediu para sair.

Quando há fiador, caução ou seguro-fiança, essa liminar não se aplica. O processo segue até a sentença, salvo pedido urgente com outro fundamento, que depende de análise do caso.

O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?

Pode, uma vez a cada 24 meses. Em 15 dias contados da citação, o inquilino ou o fiador pode depositar todo o débito atualizado (art. 62, II). O valor inclui:

• os aluguéis vencidos até o pagamento;
• multas e juros;
• custas do processo;
• honorários de 10%, se o contrato não disser outra coisa.

Esse depósito também afasta a liminar do item anterior (art. 59, § 3º). Se o inquilino já usou essa saída nos 24 meses anteriores à ação, não pode usar de novo (art. 62, parágrafo único).

Depois da sentença, em quanto tempo ele tem que sair?

No despejo por falta de pagamento, o prazo para saída voluntária é de 15 dias (art. 63, § 1º, "b"). O recurso contra a sentença não suspende o despejo (art. 58, V), e a lei dispensa a caução para cumprir a sentença antes do fim do processo (art. 64). Vencido o prazo, o despejo é cumprido pelo oficial de justiça, com uso de força se necessário (art. 65).

Como cobrar os aluguéis atrasados?

Há dois caminhos, e a escolha depende do caso:

• Cobrança junto com o despejo. A petição traz o cálculo discriminado (art. 62, I). Em decisão de 2025, a Terceira Turma do STJ entendeu que a condenação inclui os encargos que vencerem até a desocupação, desde que a inicial se refira às cláusulas do contrato (REsp 2.091.358). É uma decisão isolada, não uma tese obrigatória.
• Execução direta. O contrato de locação é título executivo para aluguéis e encargos comprovados por documento (art. 784, VIII, do CPC). Isso permite cobrar sem uma fase prévia de discussão sobre a existência da dívida.

O prazo para cobrar cada aluguel é de 3 anos, contados do vencimento (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).

E o fiador?

Inclua o fiador na ação desde o início: quem não participou do processo de despejo não responde pela execução do julgado (Súmula 268 do STJ). O imóvel em que o fiador mora pode ser penhorado, inclusive em locação comercial (Súmula 549 do STJ e Tema 1127 do STF). Por outro lado, o fiador não responde por aditivos que não assinou (Súmula 214 do STJ).

Posso entrar no Juizado Especial?

Para o despejo por falta de pagamento, não. A Lei 9.099/1995 só lista o despejo para uso próprio (art. 3º, III). A cobrança dos aluguéis, separada, pode ir ao Juizado se o valor não passar de 40 salários mínimos (art. 3º, I, e § 1º, II).

Existe despejo pelo cartório?

Ainda não. O Projeto de Lei 3.999/2020 prevê o despejo extrajudicial. Ele foi aprovado nas comissões da Câmara e aguarda deliberação de recurso na Mesa Diretora. Não é lei.

Exemplo hipotético

Marta aluga uma casa em Anápolis sem fiador e sem caução. O inquilino está há quatro meses sem pagar e não atende o telefone. Ela pode propor o despejo cumulado com cobrança e pedir a liminar de 15 dias, com depósito de três aluguéis como caução. Se o inquilino depositar todo o débito em 15 dias, o contrato continua. Se não depositar, o juiz pode determinar a desocupação, e a cobrança segue no mesmo processo.

Documentos para levar à análise

• Contrato de locação e aditivos.
• Documento da garantia: fiador, caução ou apólice do seguro-fiança.
• Comprovantes do que foi pago e planilha do que está em aberto.
• Boletos de condomínio, IPTU e contas a cargo do inquilino.
• Mensagens, notificações e propostas de acordo trocadas.
• Matrícula ou documento que comprove a propriedade ou a condição de locador.

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Quando o caso precisa de análise individual

• Contrato verbal ou sem assinatura do inquilino.
• Locação comercial com fundo de comércio ou benfeitorias.
• Imóvel ocupado por outra pessoa, que não é o inquilino.
• Inquilino falecido ou que abandonou o imóvel.
• Fiador que pediu exoneração ou garantia vencida.
• Imóvel rural, que segue regras próprias de arrendamento.
• Locação por temporada ou por aplicativo.

Fontes oficiais

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 5º, 9º, 37, 58, 59, 62, 63, 64 e 65.
• Código de Processo Civil, art. 784, VIII.
• Código Civil, art. 206, § 3º, I.
• Lei 9.099/1995, art. 3º.
• STJ, Súmulas 214, 268 e 549.
• STF, Tema 1127 da repercussão geral.
• STJ, REsp 2.091.358 (notícia de 10/11/2025), decisão isolada.
• PL 3.999/2020, em tramitação.

Por Sidnei Pedro Dias, advogado (OAB/GO 48.603). Atualizado em 30/09/2026. Conteúdo informativo, conforme as regras da OAB (Provimento 205/2021). Cada caso depende do contrato e das provas, e não há promessa de resultado.

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