ITBI na holding: STF tem 5 votos pela imunidade
Tema 1.348: STF tem 5 votos a 2 pela imunidade do ITBI na integralização de imóveis por empresas imobiliárias. Veja o que muda para holdings.
PLANEJAMENTO PATRIMONIAL
Sidnei Pedro Dias
10/3/20265 min ler
Resposta direta: no Tema 1.348 (RE 1.495.108), o Supremo Tribunal Federal decide se a empresa cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis tem direito à imunidade do ITBI quando recebe imóveis dos sócios para formar o capital social. Na sessão de 16 de setembro de 2026, o placar ficou em 5 votos a 2 a favor da imunidade. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista, devolveu o processo, e o julgamento continua no plenário virtual de 9 a 19 de outubro de 2026. Ainda não há decisão final, mas a tendência favorece as holdings patrimoniais e familiares.
O que diz a Constituição
O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para a realização do capital. O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não vale quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. O art. 37 do Código Tributário Nacional considera preponderante a atividade que gera mais da metade da receita operacional da empresa.
Com base nessa ressalva, muitos municípios cobram ITBI quando a holding recebe imóveis dos sócios, porque esse tipo de empresa costuma administrar e alugar os próprios bens. No caso levado ao STF, o Tribunal de Justiça de São Paulo validou a cobrança feita pelo Município de Piracicaba.
Os votos até agora
- A favor da imunidade (5): Edson Fachin (relator), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
- Contra (2): Gilmar Mendes e Flávio Dino.
- Ainda vão votar: Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli.
Para o relator, a ressalva sobre a atividade imobiliária vale só para a fusão, a incorporação, a cisão e a extinção de empresas, e não para a integralização de capital. A tese proposta afirma que a imunidade na integralização é incondicionada, ou seja, independe da atividade da empresa, ressalvados os casos de simulação ou fraude para usar a imunidade de forma indevida. A divergência entende que a imunidade não alcança a empresa com atividade imobiliária preponderante.
Cinco votos ainda não formam a maioria absoluta do tribunal, e os votos podem mudar até o fim do julgamento. Por isso, o resultado só pode ser tratado como certo depois da proclamação.
O limite do Tema 796 continua valendo
Mesmo que a imunidade seja confirmada, ela não cobre tudo. Em 2020, no Tema 796, o STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. O voto do relator no Tema 1.348 mantém esse limite. Se o imóvel vale mais do que o capital que ele integraliza, o município pode cobrar ITBI sobre a diferença.
O que muda para a holding patrimonial e familiar
- Integralização futura: se a tese do relator prevalecer, a atividade de locação ou venda de imóveis deixa de ser motivo para cobrar ITBI na entrada dos bens na holding.
- Valor do capital: o planejamento deve definir o capital de forma compatível com o valor dos imóveis, por causa do limite do Tema 796.
- Propósito real: a estrutura precisa ter finalidade e documentação consistentes, porque a ressalva de simulação ou fraude permite ao município questionar operações artificiais.
- ITBI já pago: o Código Tributário Nacional permite pedir a restituição do tributo pago indevidamente em até cinco anos contados do pagamento (arts. 165 e 168).
A modulação ainda é uma incógnita
Até agora, nenhuma proposta de modulação dos efeitos aparece nos registros oficiais do julgamento. Em outros temas tributários, o STF já limitou a devolução de valores a quem tinha ação proposta antes da decisão. Como não há como saber se isso vai se repetir, quem pagou ITBI na integralização nos últimos cinco anos deve avaliar o caso antes da conclusão do julgamento.
Mudanças recentes no ITBI
A Lei Complementar 227/2026 alterou as regras do ITBI no Código Tributário Nacional. A base de cálculo passa a ser o valor venal, entendido como o valor de venda à vista em condições normais de mercado, e o contribuinte pode contestar a avaliação do município (art. 38 do CTN). A integralização de imóveis com valor de mercado alto pede atenção redobrada ao limite do Tema 796.
Quando o caso precisa de análise individual
- Holding que pagou ITBI para receber imóveis dos sócios nos últimos cinco anos.
- Família que planeja integralizar imóveis e recebeu exigência do município.
- Imóveis com valor de mercado bem acima do valor declarado no capital.
- Empresa com processo administrativo ou judicial sobre o tema.
Fontes oficiais
- STF, Tema 1.348 (RE 1.495.108).
- Andamento do RE 1.495.108 no STF.
- STF Notícias, sessão de 16/09/2026.
- STF, Tema 796 (RE 796.376).
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I.
- Código Tributário Nacional, arts. 37, 38, 165 e 168.
- Lei Complementar 227/2026.
Por Sidnei Pedro Dias, advogado (OAB/GO 48.603). Atualizado em 03/10/2026. Conteúdo informativo, conforme as regras da OAB (Provimento 205/2021). O julgamento está em andamento e o resultado pode mudar. Cada caso depende dos documentos da empresa e dos imóveis, e não há promessa de resultado.
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