Condominio responde por robo tras falla de la portería

Actualizado el 7 de noviembre de 2026.

Sí, puede tener que pagar. La Tercera Sala del Superior Tribunal de Justicia (STJ) de Brasil decidió, por unanimidad, que el condominio debe indemnizar al residente cuando el empleado de la portería deja entrar a los delincuentes sin control y sin autorización del residente. El caso fue el REsp 2.264.505, con ponencia de la ministra Nancy Andrighi, y el STJ divulgó la decisión el 6 de noviembre de 2026.

El condominio sigue sin la obligación de impedir todo y cualquier robo en el edificio. Pero el STJ dejó claro que el condominio que tiene servicio de seguridad debe usar los mejores medios a su alcance para intentar evitar el delito, y responde por el perjuicio cuando la falla de su propio empleado contribuye al robo.

El caso juzgado involucró un apartamento, pero la lógica de la decisión sirve también para quien vive en una casa dentro de un condominio horizontal con portería. Lo que pesa es la falla en el control de acceso, cualquiera que sea el tipo de inmueble.

El caso juzgado por el STJ

Residentes de un condominio en Río de Janeiro viajaron y, al volver, encontraron el apartamento robado. Los delincuentes habían entrado al edificio con la autorización de la portería, sin que nadie verificara quiénes eran y sin autorización de los residentes.

La familia presentó una acción de indemnización. El juez y el Tribunal de Justicia de Río de Janeiro condenaron al condominio a pagar R$ 24 mil por daños morales y R$ 12 mil por daños materiales. Para el tribunal estatal, el condominio responde por la negligencia del empleado que permitió el acceso de los delincuentes sin control alguno. La sentencia también tuvo en cuenta que el reglamento de copropiedad trataba los gastos de seguridad como servicios internos esenciales.

En el STJ, el condominio sostuvo que no había responsabilidad objetiva, que su culpa no fue probada y que los daños materiales debían considerar la depreciación de los objetos robados. El recurso fue rechazado. Sobre el monto de la indemnización, la Sala dijo que revisarlo exigiría reexaminar hechos y pruebas, lo que la Súmula 7 del STJ no permite en recurso especial.

La regla antigua sigue vigente: el condominio no garantiza que nunca habrá robos

La propia sentencia recuerda que el STJ discute este tema desde los años noventa. En aquella época hubo divergencia entre las Salas de derecho privado, resuelta por la Segunda Sección en los embargos de divergencia en el REsp 268.669/SP, publicados en 2006. Quedó asentado que, aun con vigilante, rejas o portería, el condominio no está obligado a impedir robos en sus dependencias, porque la seguridad que ofrece es una obligación de medios, y no de resultado.

Por eso, en general, el robo cometido por un tercero excluye la responsabilidad del condominio. Si alguien escala el muro de madrugada y fuerza una ventana, sin ninguna falla del servicio del edificio, el residente difícilmente obtendrá indemnización del condominio. En esos casos, el camino suele ser el seguro del hogar, cuando existe.

Lo que agrega la decisión: el deber de intentar evitar el robo

El giro está en el comportamiento del empleado. Según la ministra Nancy Andrighi, cuando la conducta negligente o imprudente del personal de seguridad del condominio, por acción u omisión, contribuye al robo en vez de intentar evitarlo, hay un acto ilícito. La base legal son los artículos 186, 927 y 932, inciso III, del Código Civil.

En lenguaje simple:

el artículo 186 dice que comete un acto ilícito quien causa daño a otra persona por negligencia o imprudencia;
el artículo 927 obliga a quien comete un acto ilícito a reparar el daño;
el artículo 932, inciso III, hace que el empleador responda por los actos de sus empleados y dependientes realizados en el trabajo. El artículo 933 completa: esa responsabilidad existe aunque el empleador no tenga culpa propia.

Es decir, el residente no necesita probar que el administrador se equivocó. Basta demostrar que el portero, el vigilante u otro dependiente actuó con negligencia y que esa falla contribuyó al robo. En el caso juzgado, la falta de cuidado al verificar la identidad de los delincuentes y la autorización de acceso sin permiso se consideraron negligencia, más aún ante el intenso movimiento del condominio.

La portería es el punto central

La sentencia presta especial atención a la forma en que las personas entran, permanecen y salen del edificio. Si hay portería, corresponde al empleado controlar el acceso, verificar identidades y confirmar la entrada, esperando la autorización del residente.

En la práctica, esto descarta excusas comunes, como "la persona dijo que era pariente", "parecía repartidor" o "estaba con otro residente". Si el protocolo del edificio manda llamar por el intercomunicador y esperar la autorización, y el empleado abre el portón sin hacerlo, la falla queda caracterizada con facilidad.

Cada condominio se evalúa según su realidad

La ponente también afirmó que la conducta de los empleados debe analizarse según la realidad de cada condominio. Observó que muchos emprendimientos actuales tienen cientos de unidades y gran circulación de personas, incluso por el alquiler de corta temporada, y que en esos lugares es común haber cámaras, portería electrónica y reconocimiento facial.

Eso significa que el estándar de cuidado cambia de un edificio a otro. Un condominio pequeño, con un portero que conoce a todos los residentes, se evaluará de una manera. Un gran condominio con apartamentos alquilados por aplicación y equipos sofisticados a disposición se medirá con otra vara. La negligencia se determina ante los elementos concretos de cada caso.

¿Y si el reglamento dice que el condominio no responde por robos?

Muchos reglamentos tienen una cláusula de ese tipo. Se sigue teniendo en cuenta, pero no resuelve todo. La propia noticia del STJ recuerda que la Tercera Sala ya reconoció la responsabilidad del condominio por un delito ocurrido dentro de una unidad, dejando de lado la cláusula del reglamento que excluía esa responsabilidad. Cuando el daño proviene de la negligencia del empleado del condominio, la discusión pasa por los artículos del Código Civil sobre el acto ilícito, y una cláusula genérica difícilmente servirá de escudo.

Condominio de casas: ¿la regla es la misma?

En los condominios horizontales, las casas son unidades autónomas y la portería suele ser la principal barrera de seguridad, a veces la única. Por eso, la conducta de quien autoriza la entrada de visitantes, repartidores y prestadores de servicios pesa tanto como en un edificio. Si el empleado abre el portón sin verificar quién es y sin la autorización del residente, y la casa es robada, el razonamiento del STJ puede aplicarse de la misma forma.

Un cuidado: no todo "barrio cerrado" de casas es jurídicamente un condominio. Muchos son loteos de acceso controlado administrados por una asociación de residentes. En esos casos, quien contrata la portería y responde por ella puede ser otra entidad, y el análisis cambia. Conviene verificar en la matrícula del inmueble y en los documentos de la administración cuál es la situación de su barrio.

Qué debe hacer el residente si su casa o apartamento es robado

Las primeras horas marcan la diferencia, porque muchas pruebas se pierden rápido. Los pasos más importantes son estos:

Hacer la denuncia policial, describiendo cómo entraron los delincuentes al edificio o al barrio, si se tiene esa información.
Comunicar al administrador por escrito (correo electrónico o mensaje) y pedir, en el mismo documento, la preservación de las imágenes de las cámaras y de los registros de acceso del día. Muchos sistemas graban encima de las imágenes en pocos días.
Pedir copia del libro o del sistema de la portería, con horarios de entrada y salida y la identificación de quién autorizó cada acceso.
Hacer la lista de los bienes robados, con facturas, fotos, extractos de tarjeta y cualquier prueba de que los objetos existían.
Anotar el nombre de vecinos y empleados que vieron algo.
Guardar el reglamento, el reglamento interno y las actas que tratan de la seguridad y del servicio de portería.
Avisar a la aseguradora, si el inmueble tiene seguro del hogar.

En cuanto al plazo, la acción de reparación civil prescribe, en general, en tres años, según el artículo 206, § 3, inciso V, del Código Civil. Aun así, no conviene esperar: las imágenes y los registros pueden desaparecer mucho antes.

Qué debe hacer el administrador para reducir el riesgo

La decisión interesa tanto a los residentes como a quien administra el edificio. Para el condominio, el mejor camino es mostrar, con documentos, que emplea los mejores medios disponibles. Algunas medidas ayudan bastante:

tener un protocolo escrito de control de acceso (visitantes, repartidores, prestadores de servicios, huéspedes de corta temporada) y capacitar a los empleados para seguirlo;
registrar cada autorización, con nombre, documento, horario y quién autorizó;
verificar que las cámaras funcionen y por cuánto tiempo se guardan las imágenes;
cuando la portería sea tercerizada, revisar el contrato para prever las obligaciones de la empresa y el reembolso al condominio en caso de falla. El artículo 934 del Código Civil permite a quien pagó el daño causado por otra persona cobrarle lo que pagó;
evaluar la contratación de un seguro de responsabilidad civil del condominio, que es distinto del seguro obligatorio del edificio;
llevar a la asamblea reglas claras para el alquiler de corta temporada, como el registro previo de los huéspedes.

Si ocurre un robo, el administrador debe preservar imágenes y registros, escuchar a los empleados de turno y documentarlo todo. Eso protege al condominio y ayuda a esclarecer los hechos.

Cada caso depende de lo que pasó en la portería, de las pruebas, del reglamento y de la estructura del condominio. Si desea un análisis individual, envíe su caso por la página de atención a condominios o hable con el equipo por WhatsApp (61) 99833-1103. Vea también nuestra actuación en derecho de condominios.

Preguntas frecuentes

¿El condominio responde por cualquier robo dentro del edificio o del barrio?

No. La regla sigue siendo que el condominio no está obligado a impedir todo robo. Responde cuando hay una falla de su servicio, como la autorización de acceso sin control por el empleado de la portería, y esa falla contribuye al delito.

¿Y si la portería es remota o electrónica?

El razonamiento es el mismo. El STJ dijo que la conducta debe analizarse según la realidad del condominio, incluidos los equipos que tiene. Si el protocolo de acceso existe y no se sigue, la falla puede generar responsabilidad, sea el operador presencial o remoto.

El portero es de una empresa tercerizada. ¿Eso cambia algo para el residente?

Para el residente, en general, no. La decisión habla del personal de seguridad del condominio, y el condominio responde ante quien sufrió el perjuicio. Después, según el contrato, el condominio puede cobrar a la empresa tercerizada lo que pagó.

¿Qué daños se pueden reclamar?

En el caso juzgado hubo condena por daños materiales, correspondientes a los bienes robados, y por daños morales. El valor depende de las pruebas de cada caso y de la gravedad de lo ocurrido.

Fuentes oficiales

Por Sidnei Pedro Dias, abogado, OAB/GO 48.603, OAB/DF 68.207 y OAB/SP 501.693.

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