Corretaje · SPD Advocacia
¿Demanda para devolver el corretaje? El STJ admite el cobro informado en el contrato
El STJ (Superior Tribunal de Justicia de Brasil) considera válida la cláusula que transfiere la comisión de corretaje al comprador, siempre que el precio total y el valor de la comisión se hayan informado de forma destacada. La defensa también verifica la prescripción, que por regla general es de tres años.
Tema 938
Cuándo se puede cobrar el corretaje al comprador
En el REsp 1.599.511/SP, la 2.ª Sección del STJ fijó la validez de la cláusula que transfiere al promitente comprador la obligación de pagar la comisión de corretaje en los contratos de unidades en régimen de promoción inmobiliaria (incorporação imobiliária), siempre que se le informe previamente el precio total de la adquisición, con el valor de la comisión destacado.
En la misma tesis, el STJ consideró abusivo el cobro de la tasa de asesoría técnico-inmobiliaria (SATI), o de una actividad similar, vinculada a la promesa de compraventa. En este punto, la defensa se concentra en la prescripción.
Prescripción
Tres años, con una excepción de diez
La pretensión de restituir el corretaje y la SATI prescribe en tres años, según el art. 206, § 3º, IV, del Código Civil (Tema 938, REsp 1.551.956/SP).
La excepción es la resolución del contrato por atraso en la entrega imputable a la promotora. En ese caso, el STJ aplica el plazo de diez años del art. 205 del Código Civil, contado desde que el comprador tuvo conocimiento de la negativa de restitución (Tema 1.099, REsp 1.897.867/CE, acórdão publicado el 21 de agosto de 2025).
Legitimación
Quién responde por la devolución
En el Tema 939 (REsp 1.551.968/SP), el STJ trató de la legitimación de la promotora, como promitente vendedora, para responder por la restitución del corretaje y de la SATI en las demandas en que se alega abusividad en la transferencia de esos cargos al comprador. El análisis del contrato con la inmobiliaria ayuda a definir un eventual derecho de regreso.
Requisitos
Lo que examina la defensa
Precio total y corretaje destacados antes de la firma.
Pago al corredor y valor de la comisión.
Fecha del pago y de la presentación de la demanda, para la prescripción.
Desistimiento del comprador o atraso de la obra.
Fuente: STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP y REsp 1.551.956/SP), Tema 939 (REsp 1.551.968/SP) y Tema 1.099 (REsp 1.897.867/CE); Código Civil, arts. 205 y 206, § 3º, IV.
¿Cuál es su caso?
Situaciones en las que actúa el despacho
El comprador alega que no sabía del corretaje
Prueba del destaque en el cuadro resumen.
STJ, Tema 938Pedido hecho después de tres años
Prescripción trienal de la restitución.
CC, art. 206, § 3º, IVPedido junto con la resolución por atraso
Análisis del plazo de diez años del Tema 1.099.
STJ, Tema 1.099Cobro de asesoría técnica
Evaluación de la prescripción y de un acuerdo.
STJ, Tema 938Corretaje pagado a una inmobiliaria asociada
Contrato de intermediación y regreso.
Análisis del casoMuchas demandas iguales
Tesis y documentos estandarizados.
Gestión de litigiosPaso a paso
Cómo actúa el despacho
- Diagnóstico. Leemos el contrato, el cuadro resumen, los recibos y la demanda.
- Prescripción. Verificamos las fechas del pago, de la rescisión y de la presentación de la demanda.
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Análisis del caso
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Responda las preguntas, una por vez. Al final puede adjuntar documentos, que van directamente a una carpeta en el Drive del despacho, y enviar el resumen por WhatsApp. Todo queda protegido por el secreto profesional.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Puede la promotora trasladar el corretaje al comprador?
Puede, si el comprador recibe la información antes, con el precio total y el valor de la comisión destacados (Tema 938 del STJ).
¿Cuál es el plazo para pedir la devolución?
Por regla general, tres años. Cuando el contrato se resuelve por atraso imputable a la promotora, el STJ aplica diez años (Tema 1.099).
¿Y la tasa SATI?
El STJ considera abusivo el cobro de la SATI vinculada a la promesa de compraventa. La defensa evalúa la prescripción y la conveniencia de un acuerdo.
¿Atienden empresas de otros estados?
Sí. Actuamos en todo Brasil, con procesos electrónicos y reuniones en línea.
¿Cómo funciona la contratación?
Después del análisis, el despacho envía una propuesta de honorarios por escrito. Para carteras con muchos procesos, hay seguimiento mensual.
Abogado para promotoras en demandas de devolución de corretaje
SPD Advocacia atiende a promotoras de todo Brasil en demandas de restitución de comisión de corretaje y de tasa SATI.
Tema 938 del STJ
La cláusula que transfiere el corretaje al comprador es válida cuando el precio total y la comisión se informan de forma destacada.
Prescripción
Tres años por regla general, y diez años cuando la rescisión se debe a un atraso imputable a la promotora (Tema 1.099).
Contenido informativo, conforme al Provimiento 205/2021 de la OAB (Colegio de Abogados de Brasil). Cada caso depende del análisis de los documentos y no hay promesa de resultado.