Inmueble en planos · Atraso en la entrega
¿Su obra se atrasó? Conozca sus derechos
¿Pasó la fecha del contrato y el plazo de tolerancia de hasta 180 días? La ley le da al comprador dos salidas: deshacer el contrato o continuar y recibir una indemnización. Vea cómo funciona cada una.
Cuándo cuenta el retraso
Sume el plazo del contrato con la tolerancia
La ley permite que el contrato prevea una tolerancia de hasta 180 días corridos después de la fecha prevista para la conclusión de la obra, siempre que esa cláusula esté redactada de forma clara y destacada. Dentro de ese período, la constructora no paga multa y el comprador no puede rescindir el contrato por el retraso.
Fuente: Ley 4.591/1964, art. 43-A, incluido por la Ley 13.786/2018.
Sus derechos
Después de la tolerancia, usted elige el camino
Si el atraso no fue causado por el comprador, la ley prevé dos salidas. No se suman: o se deshace el contrato, o se mantiene el negocio con indemnización.
Rescindir el contrato
- Devolución de todos los valores pagados, sin descuentos de la constructora.
- Pago de la multa prevista en el contrato.
- Plazo de hasta 60 días corridos desde la resolución, con corrección.
Quedarse con el inmueble
- Indemnización del 1% del valor efectivamente pagado, por mes de atraso, contada por día.
- Valor actualizado por el índice del contrato y pagado en la entrega de las llaves.
- Aplica al comprador que está al día con las cuotas.
Fuentes: Ley 4.591/1964, art. 43-A, §§ 1º a 3º; Súmula 543 del STJ (devolución inmediata e íntegra cuando la culpa es de la vendedora).
Puntos que el contrato puede esconder
Qué más vale la pena revisar
- Multa solo contra el comprador. Si el contrato prevé una multa solo para el atraso del comprador, el STJ decidió que debe servir de base para indemnizar al comprador cuando quien se atrasa es la constructora (Tema 971).
- Multa o alquiler. La multa por retraso equivalente a un alquiler, por regla general, no se suma al lucro cesante (Tema 970). Cuando la multa es mucho menor que el alquiler, el STJ ya admitió pedir el lucro cesante en su lugar (REsp 2.025.166, 3ª Sala, 2023).
- Minha Casa, Minha Vida. En estos contratos, el STJ estableció que el plazo de entrega no puede depender de la financiación, que el perjuicio del comprador se presume y se indemniza como alquiler mensual, que los intereses de obra no pueden cobrarse después del plazo y que el índice de la construcción se sustituye por el IPCA durante el retraso, salvo si este es peor para el consumidor (Tema 996).
- Quién rescinde el contrato. En la vía de la rescisión, el STJ entendió que el lucro cesante no se presume, porque la devolución actualizada con intereses ya recompone el valor pagado (REsp 1.881.482, 4ª Turma, 2024).
Análisis del caso
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Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
La constructora justificó el retraso con lluvia o falta de material. ¿Y ahora?
La justificación debe compararse con el contrato, el cronograma y los comunicados enviados al comprador. Guarde todos los mensajes y correos de la constructora y envíelos para el análisis.
¿Puedo dejar de pagar las cuotas?
No lo haga sin orientación. La indemnización del 1% mensual vale para quien está al día, y dejar de pagar puede traer consecuencias para el contrato.
Ya recibí las llaves. ¿Todavía puedo reclamar algo?
Puede ser. La indemnización por el atraso se refiere al período entre el fin de la tolerancia y la entrega. El análisis revisa fechas, pagos y lo que prevé el contrato.
Vivo en otra ciudad o fuera de Brasil. ¿La atención funciona?
Sí. El despacho atiende clientes en todo Brasil y en el exterior, por WhatsApp y por videollamada, con envío de documentos por el sitio web.
¿Qué documentos debo reunir?
Contrato de compraventa y adendas, comprobantes o extracto de pagos, comunicados de la constructora sobre el plazo, boletas de intereses de obra, si las hay, y el acta de entrega de llaves, si ya la recibió.
Próximo paso
¿Prefiere empezar por los documentos?
Envíe el contrato y los comprobantes por el sitio. El equipo recibe los archivos en una carpeta con su nombre y le responde por WhatsApp.